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2018吉安房產年終總結之樓市篇

2019-01-02 13:21:21  來源:吉安房產網  點擊()  我要評論(1)
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2018年已成為過去,一起回顧過往瞬間。隨著棚改的實施,吉安市內剛需人群已達到飽和狀態。大部分在吉安購房的來自周邊縣城,各個樓盤和中介都把腳步邁向周邊縣城進行拓客。明年吉安市房地產市場還是以剛需為主,房價較為穩定。

這一年相比去年新建商品房成交套數大幅度下跌,不少業內人士紛紛表示今年業績不太理想。尤其是隨著幾家大的房企進入吉安,不斷有房源推出。下半年價格小幅度回落,許多購房者都保持著觀望的態度。從2018年整體數據來看屬于回穩之年,預計明年將與2018年持平。

年度總結-吉安房產網

一、成交情

1、市區成交情況

2018年吉安市區共成交備案新建商品房18698套,其中吉州區10320套,占比55.19%;青原區成交7006套,占比37.47%;井開區成交1372套,占比7.34%。圖解如下:一年數據-吉安房產網

2018年吉安市區新建商品房面積共成交備案2005547㎡,其中吉州區成交備案1110637㎡,青原區成交備案763335㎡,井開區成交備案131575㎡。圖解如下:一年數據-吉安房產網

歷年表現:2018年1月至7月期間系統更新部分數據丟失,此圖數據只供參考一年數據-吉安房產網

從房管局網站備案系統摘抄的數據中可以看出,2018年每月的成交量備案量都基本比較平穩。從8月份開始大幅度上漲,是這一年里的一大高峰期。

歷年市場連續走勢圖一年數據-吉安房產網

從連續數據可以看出,吉安樓市經歷了前兩年的狂熱上升期之后,已經逐漸走向一個平穩的階段,2019年的房地產投資取決于很多因素,比如明年的調控政策,房價走勢,企業拿地的積極性等很多因素。綜合來看,企業整體的預期還是比較穩定的,從近幾個月來看,土地成交略有放緩,明年的房地產市場大體來講還是比較平穩。前期吉安樓市房價上漲速度過快,已經與吉安人民的收入水平嚴重不符,目前的房市大環境依然是堅持“房住不炒”的調控政策。

2、各縣成交情況

吉安縣、新干、遂川、永新等縣均由于房管局備案數據網站維護而出現數據缺失的問題。一年數據-吉安房產網一年數據-吉安房產網一年數據-吉安房產網

2018年吉安樓盤備案成交top102018年備案排名-吉安房產網

(因房管局備案窗口升級,部分數據缺失,以上數據,僅供參考)

二、營銷活動

1、開盤情況綜述

據吉安房產網不完全統計,2018年吉安城區樓盤,全年開盤加推次數共計46次,恒大御景半島碧桂園正榮·廬陵府鳳山藍灣英倫聯邦等住宅項目曾多次開盤加推。在開盤的住宅項目中,城南項目占據主導。2018年光純新盤入市城南就有包括融創天成·融公館碧桂園正榮·廬陵府銅鑼灣1號新力帝泊灣邁凱利國際汽車廣場君悅匯在內的六個樓盤。樓盤區位圖-吉安房產網樓盤區位圖-吉安房產網樓盤區位圖-吉安房產網樓盤區位圖-吉安房產網樓盤區位圖-吉安房產網樓盤區位圖-吉安房產網

2018年入市純新盤

2、12月現開盤高峰

從每月的開盤次數來看,開盤多集中在下半年,8個樓盤都在這期間。尤其到了12月,、加推不斷,其中藍光雍錦半島新力帝泊灣邁凱利國際汽車廣場都選擇在12月。

 

這一年,是吉安樓市“量變”的一年!2018年大批品牌房企揮師進駐吉安,房地產市場迎來房企“進駐熱”。2018年吉安樓市可謂是群雄逐鹿,新力、藍光、融創、世茂等房企正式登陸吉安,此前已經進駐吉安的品牌房企包括恒大、碧桂園、正榮、中梁等,相信在不久的將來,吉安房地產市場將是品牌開發商的天下。這場沒有硝煙的戰爭,已經在吉安房地產市場吹響號角!
在售樓盤參考均價-吉安房產網

吉安在售樓盤參考均價

縱觀2018年的吉安市場樓市與去年相比價格是直線上升的,但是也相對走入了一個平穩期,未來房價或許會維持在當前的水平,大幅度上漲的可能性較小。2018年全市房產均價7000+,雖然價格相對較高,但是在這個期間買到心儀居所的,也是明智之選的。目前吉安市區好的地段已無地可拍,在2018年下半年土地市場放出的地塊基本都在城郊、以及配套相對落后的城鎮附近,市中心及城南的優質地塊已所剩無幾,買房尤其是剛需住戶,莫要在等等等的觀望中錯失佳買房良機。

3、12月樓盤活動活動現場圖-吉安房產網

藍光雍錦半島開盤現場開盤活動現場圖-吉安房產網

新力帝泊灣開盤現場活動現場圖-吉安房產網

邁凱利國際汽車廣場開盤現場

4、暖場活動多種多樣

回首2018的一年,吉安各個樓盤活動層出不窮,美食節、馬戲表演、民俗文化等眾多精彩活動,為吉安人民帶來了諸多歡樂,有些活動雖然已經結束,但至今仍讓人們記憶猶新,豐富了人們的業余生活,為建設和諧社會獻出了自己的微薄之力。樓盤活動次數-吉安房產網

大房企進駐是城市不斷發展的趨勢所致,我們吉安的發展也越來越好了,2018年品牌房企陣營繼續擴大,房企之間品牌力量的競爭會更加明顯,以后項目產品定位會越來越清晰,自動化趨勢也將逐漸加強,向著更化、品牌化方向發展。各大房企也將共同維護渭南房地產市場的平穩發展。未來的精彩,我們拭目以待吧!

三、土拍市場

據統計,2017年吉安市區土地共成交住宅用地26宗,成交面積23506737.79萬平方米,約合35260.11畝。成交金額達到742168.1738萬元,約合74.2168億元。2018年土地出讓情況-吉安房產網

總價高

競得公司:江西碧桂園地產有限公司2

成交總價:77556.585萬元

今年成交高總價的地塊是【DDA2018004】城南核心區濱水地區控規BQ-16、XZQ-21地塊,該地塊位于城南新區白水仙路以東、復興路以南、古南大道以西、崇文路以北,以精裝房為交付標準。地塊周邊市政配套環繞,周邊房屋均價9000元/㎡,升值空間巨大。地塊現場圖:地塊現場圖-吉安房產網

單價高

競得公司:江西東投地產投資有限公司

土地單價:742萬元/畝

今年【DDA2018017-1】沿江路與韶山東路交叉口西北角地塊(原吉安師范地塊) ,改地塊不但是單價高,還是限價、公開搖號銷售。此地塊一出備受關注,成為年度“”。

地塊編號 DDA2018017-1 出讓方式 拍賣
地塊名稱 沿江路與韶山東路交叉口西北角地塊  報價方式 按單價
地塊位置 沿江路與韶山東路交叉口西北角地塊;位于12M規劃路以東、吉安一中以南、沿江路以西、韶山東路以北 審核方式 資格后審
地塊面積 90.783畝 競買保證金 15000萬元
土地用途 二類居住用地 起始價 544萬元/畝
出讓年限 70年(規劃為小區配套的商業用地40年) 加價幅度 1萬元/畝
容積率(FAR) 1.0<FAR≤2.0 保證金到賬截止時間 2018/7/24 16:00
建筑密度(D) D≤22% 拍賣開始時間 2018/7/25 11:39
綠地率(GAR) GAR≥30%
高出價人 江西東投地產投資有限公司
成交價 742萬元/畝
網上交易結束時間 2018/7/25
依法依規需要說明宗地的其他情況 1、競得人須在該地塊的西南角按集中設置原則配建安置房,套數不少于223套,總建筑面積不少于21968.1㎡。須嚴格按照提供的安置房戶型圖及平面位置圖,以及原吉安師范學校改造項目建設指揮部相關文件要求進行規劃設計和建設(相關圖件等在簽訂安置房回購協議時移交)。2、在拍賣成交之日起6個月內開工建設,自開工之日起24個月內完成安置房建設,并完成綜合竣工驗收和交付使用,3年內完成整體項目建設。3、安置房建設過程中所涉行政事業性收費和政府性基金全免,服務性收費減半收取。商品房部分按國家規定繳納規費,經營性收費按相關政策執行。4、優先安排安置房建設,在安置房全部建設至完成主體工程后,方可申請辦理該地塊商品房的預售許可。5、安置房須接通水、電、燃氣、安裝入戶防盜門,高端智能對講設備和鋁合金窗或塑鋼窗,其余為毛坯。商品房須按照商品住宅精裝修相關規范要求進行設計施工,并按成品住宅交房。6、該宗地商品住宅實際銷售均價控制在12000元/平方米以內(其中毛坯房價格不超過10000元/平方米,精裝修價格不超過2000元/平方米),可銷售車位實際銷售均價控制在120000元/個以內。7、該地塊開發建設的所有商品住宅必須一次性面向社會公開搖號銷售,土地競得人(含項目開發經營企業及其股東)對該地塊開發建設的商品住宅不得自持或私自交易。意向購房人必須為江西省吉安市戶籍,在有關主管部門和公證機構的指導與監督下,對所有意向購房人進行實名登記(包括姓名、身份證號碼、電話號碼),采取公開搖號方式確定選房順序。選房序號確定后,開發企業應及時將意向購房人的真實情況以及選房序號報市房地產主管部門進行備案。意向購房人選定房源后,開發企業或代理經紀機構必須在商品房網上銷售管理系統打印商品房買賣合同。簽訂合同的購房人與意向購房資格人必須一致,不得更改替換。購房人所購商品住宅在取得不動產權證之日起5年之內不得轉讓,并在商品房買賣合同中予以明確。公開搖號銷售辦法由市房管局商相關部門另行制定。8、競得人在與市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》前,須與市房管局簽訂《原吉安師范地塊棚戶區改造項目安置房建設回購協議書》,安置房配建其它事宜詳見該協議書。9、境外投資者競得土地使用權的,首期應付款自競得土地之日起50天內交納,余款自競得土地之日起4個月內交納。本須知中與本條款不符的,以本條款為準 
出讓地塊現場圖-吉安房產網四、2019年展望

1、住房租賃“國家隊”入場,供給格局將顯著變化

國資房企在建的租賃住房有望在2019-2020年集中推向市場,由于利用只租不售用地的建設主體均為國資背景的規模房企,與目前主導的標桿房企、連鎖酒店、中介機構、創業公司等屬性截然不同,住房租賃市場供給格局將發生顯著變化。

在有效增加租賃住房供給數量的同時,國資房企有望提供更穩妥的運營方案。民營長租公寓盈利仍然存在難度,即便萬科品牌背書的泊寓,部分項目也未能實現盈利。不少盲目追求規模擴張的長租公寓運營商資金鏈斷裂,或被迫漲租或倒閉退市。

結合農村土地制度改革,可能推進農村集體產權地塊、工業等其他性質地塊轉為租賃用地,降低租賃住房企業的拿地成本。

2、房地產稅實質推進關鍵還在立法

目前房地產稅立法進展較慢,草案初步形成但仍未提請審議。若按照原定節奏,2019年需在立法層面取得一些突破。初步出臺的方案可能相對溫和,不會震動市場,在總體框架之下具體操作細則的制定權有望下放地方。房地產稅-吉安房產網

3、房貸利率有望見頂回調

基準利率保持穩定的前提下,房貸利率即將見頂。房貸平均利率已連續上漲近兩年,上行持續時間長,但近一個季度走勢趨于平緩。加之流動性環境趨于改善,未來一段時間基準利率上行的可能性較小,房貸利率在2018Q4-2019Q1有見頂回調之勢。

其他城市和銀行可能跟進小幅下調,加速放款。2018年10月份以來,北京、深圳、杭州、南京等地部分銀行下調了首套房貸利率上浮量,調整幅度以5%居多。目前房貸利率回調是地區性、部分銀行的個別行為,多為回調至接近當地同業平均水平,信號性不強。銀行自身存在下調房貸利率的動因,若監管默許,其他地區和銀行可能跟進小幅下調利率,加快房貸發放速度。

4、政策調控不放松

調控全面退出的可能性較小,否則極有可能導致調控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個原則將堅持,客觀上住房租賃市場局面打開也要求將穩定房價一以貫之。


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